De fiscale aftrek voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur daalt naar 30 % met een plafond van 15 000 € aan inkomsten vanaf het belastingjaar 2025. Deze wijziging in het regime herverdeelt de kaarten voor elke investeerder die zich richt op kortetermijnverhuur. De tijdelijke verdubbeling van het fiscaal verlies (van 10 700 € naar 21 400 €) voor energiebesparende renovatiewerkzaamheden blijft actief tot eind 2025, wat een smalle maar zeer winstgevende kans biedt voor energie-intensieve panden.
Verdubbeling van het fiscaal verlies en thermische doorlatendheid: de berekening die weinig investeerders maken
Het tijdelijke systeem dat de plafond voor fiscaal verlies op 21 400 € per jaar voor energiebesparende verbeteringswerkzaamheden stelt, verandert de situatie voor panden geclassificeerd als F of G. Concreet kan een investeerder die een energie-intensief pand koopt en ongemeubileerd verhuurt, het dubbele van het gebruikelijke bedrag op zijn wereldinkomen in mindering brengen, op voorwaarde dat de werkzaamheden gericht zijn op het verbeteren van de energieprestatie.
Zie ook : Tips en trucs om moeders te ondersteunen in hun gezinsleven
Dit mechanisme absorbeert een aanzienlijk deel van de kosten van de werkzaamheden via de belastingverlaging. Voor een pand dat is verworven met een korting gerelateerd aan het energie-label, resulteert de combinatie van een verlaagd aankoopprijs en een verhoogd fiscaal verlies in een hoger netto rendement dan dat van een recent pand dat tegen de volle prijs is gekocht.
We raden aan om prioriteit te geven aan de appartementen in mede-eigendom waar al een stem voor een globale renovatie is gepland. De kalender van de algemene vergaderingen wordt dan een sourcing-tool: een pand waarvan de mede-eigendom heeft gestemd voor isolatie aan de buitenkant maakt het mogelijk om de kosten van collectieve werkzaamheden en privé-werkzaamheden te cumuleren in de berekening van het fiscaal verlies.
Ook interessant : Hoe je vastgoedbelegging succesvol kunt maken en je financiering in 2024 kunt optimaliseren
Let op: deze verdubbeling vervalt eind 2025. Elke investering die op dit voordeel is gericht, moet vóór deze deadline zijn afgerond (ondertekening van de authentieke akte en verbintenis tot de werkzaamheden). Na deze datum geldt weer het standaardplafond van 10 700 €.
Verhuurbelasting 2025: afweging tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur
De hervorming van de belasting op gemeubileerde toeristische verhuur vereist een nauwkeurige technische afweging. Voor de inkomsten van 2025 profiteerde een verhuurder van niet-geclassificeerde gemeubileerde toeristische verhuur van een aftrek van 50 % tot 77 700 € aan inkomsten onder het micro-BIC-regime. Voortaan valt de aftrek naar 30 % met een plafond van 15 000 €. De netto-rendabiliteit na belasting van een niet-geclassificeerde seizoensverhuur verslechtert aanzienlijk.
Voor gemeubileerde panden in een ontspannen zone sluit de afschaffing van de extra aftrek van 21 % een voordeel uit dat tot 92 % totale aftrek op de huren kon bedragen. Investeerders die zich op deze niches richten, moeten hun netto fiscale rendement zonder deze bonus herberekenen.
Tegelijkertijd herwint de ongemeubileerde lange termijn verhuur een relatief aantrekkingskracht dankzij het eerder genoemde verdubbelde fiscaal verlies. De afweging kan als volgt worden samengevat:
- De klassieke gemeubileerde verhuur (huurovereenkomst van een jaar, LMNP op basis van werkelijke kosten) blijft relevant als het bezettingspercentage hoog is en de afschrijvingskosten geoptimaliseerd zijn, maar houd de wetgevende evolutie van de LMNP-status in de gaten
- De ongemeubileerde verhuur met energiebesparende renovatiewerkzaamheden genereert een onmiddellijke fiscale voordelen via het verdubbelde fiscaal verlies, bijzonder geschikt voor sterk belaste belastingbetalers
- De niet-geclassificeerde seizoensverhuur verliest zijn fiscale voordeel en is alleen nog gerechtvaardigd in gebieden met een zeer hoge toeristische druk waar de huren de verhoogde belastingdruk compenseren
We zien dat verschillende investeerders hun panden van kortetermijnverhuur naar mobiliteitsverhuur of lange termijn gemeubileerde verhuur verschuiven om het fiscale regime te beveiligen. Het blijft mogelijk om de adviezen op Immo et Moi te ontdekken om deze afwegingen te verfijnen op basis van uw patrimoniale situatie.
Financieringsstructuur: rentepercentage, looptijd van de lening en vermogensstructurering
De kosten van vastgoedleningen zijn aanzienlijk gestegen ten opzichte van de historisch lage niveaus tot 2022. Het rentepercentage, dat regelmatig wordt herzien, heeft deze stijging voor de leners niet gecompenseerd. De leencapaciteit is verminderd bij constante inkomsten.
In deze context verdienen twee technische hefboomfactoren aandacht:
- Het verlengen van de looptijd van de lening tot meer dan 20 jaar verlaagt de maandlasten maar verhoogt de totale kosten van de lening. Deze keuze is alleen gerechtvaardigd als het verschil in maandelijkse cashflow wordt herbelegd of als het pand een hoger huur rendement genereert dan de extra rente kosten
- Het gebruik van een in fine lening, gekoppeld aan een levensverzekering, blijft relevant voor investeerders die al over een aanzienlijk financieel vermogen beschikken. De terugbetaling van het kapitaal vindt plaats op de vervaldatum, wat de aftrekbaarheid van de rente op de lening gedurende de hele looptijd van de lening maximaliseert
- De delegatie van de kredietverzekering maakt het mogelijk om de effectieve totale rente met enkele tientallen basispunten te verlagen, vooral voor standaard risicoprofielen
Een vaak verwaarloosd punt: de juridische structurering. De aankoop via een SCI met vennootschapsbelasting maakt het mogelijk om het fiscale resultaat te sturen door de afschrijving van het pand af te trekken, wat de SCI met inkomstenbelasting niet toestaat. Deze keuze heeft gevolgen op lange termijn (de meerwaarde bij verkoop wordt berekend op basis van de netto boekwaarde, niet op basis van de aankoopprijs), maar is geschikt voor vermogensstrategieën gericht op kapitalisatie.
Geografische targeting: huurdruk en netto rendement
De middelgrote steden waar de huurvraag rond dynamische werkgebieden blijft, bieden hogere netto rendementen dan de grote metropolen. De aankoopprijs blijft daar gematigd, en het lage leegstandspercentage compenseert een minder snelle waardevermeerdering.
De bepalende factor is niet de prijs per vierkante meter, maar de verhouding tussen de jaarlijkse netto huur en de totale aankoopkosten (prijs, notariskosten, werkzaamheden). Een pand dat met korting is gekocht in een middelgrote stad met hoge huurdruk overtreft vaak een Parijse appartement waarvan het bruto rendement moeite heeft om enkele procentpunten te overschrijden.
We raden aan om drie gegevens te combineren voordat u zich verbindt: het gemeentelijke leegstandspercentage, de evolutie van de actieve bevolking over vijf jaar en het mediane huur niveau in verhouding tot de mediane aankoopprijs. Deze indicatoren, toegankelijk via openbare gegevens en lokale huurobservatoria, maken het mogelijk om echte kansen te filteren.
De vastgoedinvesteringsmarkt in 2024-2025 beloont nauwkeurige technische structuren. Het venster van het verdubbelde fiscaal verlies sluit, de belasting op gemeubileerde toeristische verhuur wordt strenger, en de juridische structurering van het vermogen is net zo belangrijk als de keuze van het pand. Elke beslissing over verhuurinvesteringen moet deze fiscale en financiële parameters integreren, zelfs vóór de zoektocht naar het pand.