Die steuerliche Absetzung für nicht klassifizierte Ferienwohnungen sinkt auf 30 % mit einer Obergrenze von 15.000 € Einnahmen ab dem Jahr 2025. Diese Änderung des Regimes verändert die Rahmenbedingungen für jeden Investor, der in die Kurzzeitvermietung investiert. Die vorübergehende Verdopplung des abziehbaren Immobilienverlusts (von 10.700 € auf 21.400 €) für energetische Sanierungsarbeiten bleibt bis Ende 2025 aktiv, was ein enges, aber sehr rentables Fenster für energieintensive Immobilien öffnet.
Verdopplung des Immobilienverlusts und thermische Passivhäuser: die Berechnung, die nur wenige Investoren anstellen
Das vorübergehende System, das die Obergrenze für den Immobilienverlust auf 21.400 € pro Jahr für energetische Verbesserungsarbeiten anhebt, verändert die Situation für Immobilien der Klassen F oder G. Konkret kann ein Investor, der eine energieintensive Wohnung unmöbliert kauft, den doppelten Betrag der üblichen Absetzung von seinem Gesamteinkommen abziehen, vorausgesetzt, die Arbeiten zielen auf eine Verbesserung der Energieeffizienz ab.
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Dieser Mechanismus absorbiert einen signifikanten Teil der Kosten der Arbeiten durch die Steuerersparnis. Bei einer Immobilie, die mit einem Preisnachlass aufgrund ihrer Energieeffizienz erworben wurde, ergibt die Kombination aus reduziertem Kaufpreis und erhöhtem Immobilienverlust eine höhere Nettorendite als die eines neueren, teuer gekauften Wohnraums.
Wir empfehlen, vorrangig auf Eigentumswohnungen zu setzen, bei denen bereits eine Abstimmung über umfassende Renovierungsarbeiten geplant ist. Der Zeitplan der Eigentümerversammlungen wird dann zu einem Beschaffungsinstrument: Eine Immobilie, bei der die Eigentümergemeinschaft die Außendämmung beschlossen hat, ermöglicht es, die anteiligen Kosten für Gemeinschaftsarbeiten und private Arbeiten in die Berechnung des Verlusts einzubeziehen.
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Achtung: Diese Verdopplung läuft Ende 2025 aus. Jede Investition, die diesen Vorteil anstrebt, muss vor diesem Datum abgeschlossen sein (Unterzeichnung des notariellen Vertrags und Beginn der Arbeiten). Nach diesem Datum gilt wieder die Standardobergrenze von 10.700 €.
Vermietungsbesteuerung 2025: Abwägung zwischen unmöbliertem und möbliertem Vermieten
Die Reform der Besteuerung von Ferienwohnungen erfordert eine präzise technische Abwägung. Vor den Einnahmen 2025 profitierte ein nicht klassifizierter Ferienvermieter von einem Abzug von 50 % bis zu 77.700 € Einnahmen unter dem Mikro-BIC-Regime. Nun sinkt der Abzug auf 30 % mit einer Obergrenze von 15.000 €. Die Nettorendite nach Steuern einer nicht klassifizierten Saisonvermietung verschlechtert sich erheblich.
Für möblierte Wohnungen in entspannten Zonen entfällt die zusätzliche Absetzung von 21 %, was einen Vorteil schließt, der bis zu 92 % Gesamtabzug auf die Mieten erreichen konnte. Investoren, die in diesen Nischen tätig sind, müssen ihre Nettorendite ohne diesen Bonus neu berechnen.
Parallel dazu gewinnt die unmöblierte Langzeitvermietung durch den oben genannten verdoppelten Immobilienverlust wieder an relativer Attraktivität. Die Abwägung lässt sich wie folgt zusammenfassen:
- Die klassische möblierte Vermietung (einjähriger Mietvertrag, LMNP im tatsächlichen Regime) bleibt relevant, wenn die Belegungsrate hoch ist und die Abschreibungskosten optimiert sind, jedoch sollte die gesetzliche Entwicklung des LMNP-Status beobachtet werden
- Die unmöblierte Vermietung mit energetischen Renovierungsarbeiten generiert einen sofortigen Steuervorteil durch den verdoppelten Immobilienverlust, besonders geeignet für stark besteuerte Steuerpflichtige
- Die nicht klassifizierte Saisonvermietung verliert ihren steuerlichen Vorteil und rechtfertigt sich nur noch in Gebieten mit sehr hohem touristischen Druck, wo die Mieten den erhöhten Steuerdruck ausgleichen
Wir beobachten, dass mehrere Investoren ihre Immobilien von der Kurzzeitvermietung auf Mobilitätsmietverträge oder langfristige möblierte Vermietungen umstellen, um das steuerliche Regime abzusichern. Es bleibt möglich, die Ratschläge auf Immo et Moi zu entdecken, um diese Abwägungen je nach Ihrer Vermögenssituation zu verfeinern.
Finanzierung: Zinssatz, Darlehenslaufzeit und Vermögensstrukturierung
Die Kosten für Immobilienkredite sind im Vergleich zu den historisch niedrigen Niveaus bis 2022 erheblich gestiegen. Der Zinssatz, der regelmäßig angepasst wird, hat diesen Anstieg für die Kreditnehmer nicht ausgeglichen. Die Kreditfähigkeit hat sich bei konstanten Einnahmen verringert.
In diesem Kontext verdienen zwei technische Hebel Beachtung:
- Die Verlängerung der Darlehenslaufzeit über 20 Jahre reduziert die monatlichen Raten, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits. Diese Wahl ist nur gerechtfertigt, wenn die monatliche Cashflow-Differenz reinvestiert wird oder wenn die Immobilie eine höhere Mietrendite als die zusätzlichen Zinskosten generiert
- Die Inanspruchnahme eines endfälligen Kredits, der an einen Lebensversicherungsvertrag gekoppelt ist, bleibt relevant für Investoren, die bereits über ein erhebliches Finanzvermögen verfügen. Die Rückzahlung des Kapitals erfolgt am Ende, was die Abziehbarkeit der Zinsen während der gesamten Laufzeit des Kredits maximiert
- Die Delegation der Kreditnehmerversicherung ermöglicht es, den effektiven Gesamtzinssatz um mehrere Basispunkte zu senken, insbesondere für Standardrisikoprofile
Ein oft vernachlässigter Punkt: die rechtliche Strukturierung. Der Erwerb über eine SCI mit Körperschaftsteuer ermöglicht es, das steuerliche Ergebnis zu steuern, indem die Abschreibung der Immobilie abgezogen wird, was bei einer SCI mit Einkommensteuer nicht möglich ist. Diese Wahl bindet langfristig (der Gewinn bei der Veräußerung wird auf den Buchwert und nicht auf den Kaufpreis berechnet), ist jedoch für Vermögensstrategien zur Kapitalisierung geeignet.
Geografische Zielsetzung: Mietdruck und Nettorendite
Die mittleren Städte, in denen die Mietnachfrage um dynamische Arbeitsmarktregionen stabil bleibt, bieten höhere Nettorenditen als große Metropolen. Der Erwerbspreis bleibt moderat, und die niedrige Leerstandsquote kompensiert eine weniger schnelle Kapitalwertsteigerung.
Das entscheidende Kriterium ist nicht der Preis pro Quadratmeter, sondern das Verhältnis zwischen der jährlichen Nettomiete und den Gesamtkosten des Erwerbs (Preis, Notarkosten, Arbeiten). Eine Immobilie, die mit einem Preisnachlass in einer mittleren Stadt mit hohem Mietdruck erworben wurde, übertrifft oft eine Pariser Wohnung, deren Bruttorendite kaum einige Prozentpunkte übersteigt.
Wir empfehlen, vor jedem Engagement drei Daten zu kombinieren: die kommunale Leerstandsquote, die Entwicklung der Erwerbsbevölkerung über fünf Jahre und das Niveau der Medianmiete im Verhältnis zum medianen Erwerbspreis. Diese Indikatoren, die über öffentliche Daten und lokale Mietbeobachtungen zugänglich sind, ermöglichen es, reale Chancen zu filtern.
Der Immobilieninvestitionsmarkt 2024-2025 belohnt präzise technische Strukturen. Das Fenster des verdoppelten Immobilienverlusts schließt sich, die Besteuerung von Ferienwohnungen wird strenger, und die rechtliche Strukturierung des Vermögens ist ebenso wichtig wie die Wahl der Immobilie. Jede Entscheidung über eine Mietinvestition muss diese steuerlichen und finanziellen Parameter berücksichtigen, noch bevor die Immobiliensuche beginnt.